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苏州写字楼出租告诉你苏州为什么有前途
2018-12-18搜楼网
苏州大道西205号 距离地铁:步行9分钟到「1号线-中央公园站」
可注册 地铁沿线 空调自控 核心商圈 热门楼盘 地标建筑 免租特惠 整层 性价比高 配套完善 创业首选
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当下的楼市中,有个特例独行的存在,叫苏州。


在全国楼市下行的周期中,苏州楼市不合群的自己玩了一波逆势抬升。


原因也和大家分析过了:调控过早而被市场暂时低估,独特的限价体系,以及去中心化的城市格局,带来板块内生性和流动性


不过花无百日红,市场补涨之后,或早或晚,都要面对一个短期天花板的调整。很正常的市场规律,也不要意外,市场中唯一值得恐惧就是只涨只跌的单级化。


对苏州而言,未来短期市场波动,大体是无足轻重的市场情绪。但真正决定苏州是否有有价值,一定是这个城市的未来基本面。


这点说实话,苏州个是内心强大的城市,非议和谬赞,从来没有在苏州身上停止过。


而城市是个复杂的综合体,我们是和他休憩相关的命运共同体,这也是我们为什么要关注所在城市的命运。


这次三鱼正好借着写过苏州一篇文章的简约要点,和大家聊聊怎么样体系化评价一个城市的价值。


大体上遵循两个原则:护城河和成长的可持续性。


苏州,可能是中国目前城市体系下最具争议性的城市。


分析:这里希望各位理解,当你的城市有争议的时候,意味你城市还有曝光率。按时下流行的说法,虽然不一定是网红,但是一定是还有流量的。

城市的竞争有时候就像一桌牌局,抓到好牌烂牌,其实都不是问题,关键你要在牌桌上玩下去。

所以,最怕就是你的城市突然的沉默,比如宁波,在浙江单极化后,就很少听见和宁波有关的声音。

底层逻辑在于,中国现行城市体系下,苏州GDP常年窃居除了广州外所有省会之上。



分析:这里大家注意一点,也是很容易被误读一点,就是苏州的经济的规模效应。

什么意思?举个简单例子,现在预期中,普遍认为各大强省会会完成对苏州经济总量的超越,因为苏州经济降速,各大强省会经济在增速。

这是事实,但是实际上,我们以2017年名义GDP为例,增量上苏州依然领先,而且还在扩大对很多强省会的领先优势,包括南京,杭州。



按苏州这样增量,规模上可以两到三年,增长出一个南宁(2017年GDP:4118亿)这样省会。

实际上,这点上道理也相对简单,说白了就是马太效应,富者越富,贫者越穷。

改革开发最大发展红利期过去后,城市格局相对固化,先累积了足够经济规模城市,只要能保持相对企稳增长,就能持续扩大领先优势,这点一线城市也是一样的的道理。

对大部分城市而言,听起来有点像固化的人生,可这就是现实。

人间都会最繁华,除是京师吴下有,富贵毁于太平天国战火,苏州现在状态是痛苦沉沦后有限复苏。


城市底蕴这种东西,听起来很虚,但也可以看成一种城市成长经历。

佛洛依德有句名言,“人类永远无法摆脱失去母亲乳房的痛苦。”城市的气质,大多也是这个城市的底蕴造就。

不过当下一个城市如果总只拿底蕴和你说事,那么估计那里也不会有什么好的工作机会的。




苏州复兴,政府的招商团队夹着包,到上海的写字楼里,像上门推销员一样一家家敲门递名片,各中心酸可与谁人说。


底色上就是一个真正的吊丝奋斗型城市,从而使苏州锻炼出了国内首屈一指的公共服务水平。

孙子兵法云,“上下同欲者胜。”

一个城市管理层和民众是否有进取心,很关键。我们大多不缺充满追求更好,但是真正难得是一个锐意进取的管理层。

这方面,我们教训不算少,有些地方,已经习惯只等待政策,输血而不造血,结果是人口不断外流,颇有几分“资源的诅咒”的味道。

说实话,现在城市的在城建上,长的都差不多,有的三线甚至能给人一线错觉。

所以每到一个城市,都喜欢去看看基层的公共服务的服务水平,毕竟这就像咳嗽,是掩盖不了的最真实段位。



外界质疑,GDP主要靠下面四个县;外资在不断撤离;经济放缓,依靠地产。



苏州大市的本质是,一个高度协作化城市群。


这是很多人误解苏州大市城市逻辑的地方,我们已经习惯了单中心大城市化,并且由此带来的高楼林立的都市感。

这么比方吧,国内大部分城市,就像日本,英国,资源都向东京,伦敦集中。苏州就像德国,没有一个城市显得特别强大,但每个城市都不弱,聚集在一起,又能像德国那样,整体参与竞争。

而更深入的逻辑是,苏州就像德国那样,利用这样城市圈,完成大规模产业集群布局。就像我们所熟知的德国大众总部在狼堡(德国小镇),苏州自己的巨头盛虹,巨力也是在吴江下属的盛泽这样小镇上。


顺便一提,当下如火如荼的抢人大战,本质上我们一定认知到,抢人是OK的,但是问题是,怎么样让人留下。

要么是强资源城市,用高品质的科教文卫绑定人们的美好生活,要么有强大的产业集群,可以大规模吸附人口。前者比如各种强省会,后者比如深圳,苏州,有意思的是,深圳和苏州正好是全国第一二大移民城市。


而大规模的产业集群,正是苏州能进行迭代产业的基石。


资确实在撤离,但腾笼换鸟,是每个经历产业升级城市的必需的痛苦。


苏州的代工模式是苏州最容易被诟病的一点,不过这也恰恰是苏州成长的可持续性的来源。


首先,一个能真正完成产业迭代的城市的前提,一定是有大规模的产业集群基础存在。


这点,林毅夫先生在相对比较优势理论解释比较清楚了。简单说,就是第一二三产业升级迭代,是个必须要经历,而且自然生长的过程。换句话说,跑步进入不了共产主义,第二产业该补的课,怎么也跑不了。


这点上,深圳就是最好样板。我们也能同时看到,前几年高速增长的强政治资源明星城市,比如重庆,天津,在基建和固投增速放缓后,经济增长不得不面临大幅放缓。


本质上,就是太过依赖行政资源的在固投和基建的推动,但经济上没有形成足够的内生性增长。


如果有心人的话,当下经济形势下,苏州最近在官方渠道的曝光率在不断提高,也算是对苏州产业升级的鼓励和肯定。





增速放缓是大体量下转型必然,苏州的土地财政依赖度,放在全国城市中其实也是低的。





什么是好公司,就是能带来持续正向现金流的公司。而财政就是一个城市能持续的现金流。


第一,城市,是能从财政与GDP的占比上看出GDP的含金量,这点大家可以自己去查查的。



第二,财政的主要构成,是到底源于土地财政交易买卖,还是产业升级增长的带来可持续收入。


所以,当一个城市有了足够的产业基础,并能这基础上踏实迭代升级产业,财政能在较低的土地财政依赖度下,还能持续增长。


这样的城市,我们就可以称之为,有成长的可持续性。




“一江一湖一平原”的地理就注定了这城市难以衰落。


护城河,不一定保证你的城市未来如何前景光明,但是护城河在,你的城市一般很难真正衰落,即便衰落,也能很快反弹。


怎么去看待一个城市的护城河,一般来说,是地理位置。


很多城市兴盛,是因为地理位置,衰落,也是因为地理位置,比如扬州就是运河时代的赢家,铁路和海运时代的输家。


但总的来说,这样一个海权时代,拥有一个优质出海口和广阔经济腹地城市,大多混的都不错。


但护城河,并不是一定之规,就好比一个中心区位,一个高铁枢纽,一个特殊的政治地位,一个强大产业集群,一个牛逼的城市群等等,都是可以的。


所以对苏州而言,有两大护城河,一个就是上了规模的产业集群,一个就是这样长三角的核心区位。


这样位置还包含一个特别存在,就是上海,而环沪将接受越来越多上海赋能。


上海,对苏州而言,一直是很特别存在。


而且值得单独另外开一篇,和大家好好讲讲,因为某种程度,这两个城市也是一种命运共同体。


最后来聊聊一个城市最难以言说的底层。


苏州金鸡湖有着最后也是最好的一块一线湖景地块,无论写字楼还是商品房 都是一本万利。而这块地,苏州几乎半卖半送给了一家书店,叫诚品书店。


一个城市的深处灵魂,就看他们怎么对待自己最有价值那块土地。

所以无论更高效专业的公共服务,更集聚的大市资源整合,更有效的产业升级,苏州都在努力走好他的下一步。


至于我们愿意选择某个城市个体而言就像爱情 前途无量也好 不名一文也罢 只是爱她而已。